Comprar una propiedad, reformarla y venderla puede parecer, a simple vista, una operación sencilla. Pero para que el negocio funcione hay que tomar buenas decisiones desde mucho antes de comprar: encontrar una propiedad con potencial, calcular cuánto invertir, pensar qué reforma tiene sentido y estimar cuánto podría valer una vez terminada.
De eso se trata el flipping inmobiliario, una estrategia de inversión que viene ganando interés entre quienes buscan oportunidades dentro del mercado inmobiliario.
En Concordia también existen propiedades con potencial para este tipo de operaciones. Pero, ¿qué hay que mirar antes de tomar una decisión? ¿Qué reformas realmente agregan valor? ¿Cuánto influye el tiempo de obra? ¿Y qué rentabilidad puede esperarse?
Para conocer mejor cómo funciona el flipping inmobiliario en Concordia, entrevistamos al arquitecto Javier Queraltó, quien desarrolla operaciones de este tipo en la ciudad.
En esta entrevista explica cómo analiza una propiedad, qué características busca, qué reformas pueden generar valor, cuáles son los principales riesgos y qué debería tener en cuenta alguien que está pensando en comprar, remodelar y vender una propiedad.
¿Qué es el flipping inmobiliario y cómo funciona?
Es una forma de inversión inmobiliaria en la que se compra una propiedad, se mejora y se vende. Son tres aspectos que influyen entre sí y hay que analizar en simultáneo: comprar, reformar y vender.
La clave está en analizar estos tres factores como parte de una misma operación, porque cada uno influye en el resultado final de la inversión.
¿Por qué decidiste incursionar en el flipping y qué oportunidades encontraste en Concordia?
Lo vi como alternativa a construir desde cero porque se pueden manejar otros costos y tiempos más rápidos. Es un punto medio entre comprar algo terminado y construir desde cero.
En Concordia hay mucha oferta de propiedades para elegir, y con mucho potencial en reformas.
Además, la ubicación es fundamental en el flipping y en el centro es difícil encontrar terrenos vacíos.
¿Qué características buscás en una propiedad para hacer flipping?
El inmueble puede tener alguna fortaleza o diferencial: la ubicación, el estado de la construcción, la distribución, la orientación, el entorno inmediato, el precio… y el resto de las características tienen que estar equilibradas.
El estado de la construcción, la distribución y el precio de compra son variables sobre las que puedo incidir. La idea es hacer una inversión que sea razonable pensando en el usuario final, qué características va a valorar y cuánto pueden valer.
Hay que analizar qué mejoras pueden generar mayor valor.
Puede ser un departamento al que se le mejoren las terminaciones o una casa antigua a la que se le pueda optimizar la distribución.
La clave está en que la reforma tenga potencial para aumentar el valor de la propiedad y que exista un mercado dispuesto a comprarla.
Como arquitecto, ¿qué aspectos técnicos analizás antes de comprar una propiedad?
Trato de evitar cuestiones que puedan ser difíciles de resolver. Por ejemplo, propiedades con problemas donde haya que ponerse de acuerdo con los vecinos.
Hace unos meses analicé una casa que tenía potencial, pero el techo de la casa había sido construido junto con el del vecino y todo desagotaba hacia el lado de la casa que quería comprar.
Puede haber problemas constructivos difíciles de reparar, pero hay que analizarlos caso por caso.
Como aspectos positivos a tener en cuenta en la reforma, están la posibilidad de mejorar la distribución y la orientación.
Transformar una casa con ambientes de medidas incómodas, que no ventilen o no tengan luz natural, puede generar una mejora importante en el resultado.
En el flipping también se puede analizar el cambio de uso: una casa que, por su ubicación, tenga potencial para convertirse en un local comercial, por ejemplo.
¿Qué reformas pueden aumentar el valor de una propiedad y cuáles pueden no generar un retorno?
No hay una única respuesta. Depende del caso y del monto a invertir.
Personalizar la reforma al detalle se puede convertir en un gasto extra y se achica el espectro de quién la puede comprar.
Hay que lograr un resultado en el que todos los aspectos estén equilibrados y en función del público esperado: puede ser una familia con hijos chicos, una familia con hijos más grandes, una familia ensamblada, una pareja sin hijos o incluso una persona sola. Cada uno puede valorar características diferentes de la propiedad.
Por ejemplo, en vez de hacer una pileta se pueden dejar las conexiones listas, que no es caro, para que el comprador la haga más adelante si le interesa.
Cuando se analiza una propiedad hay que mirar el entorno e imaginar qué sería ideal ofrecer ahí.
Influye si la zona es céntrica, comercial, residencial, si hay colegios, plazas, si se necesita el uso del auto.
En definitiva, analizar las características que no se pueden cambiar para ver a qué tipo de usuario puede interesarle.
¿Cómo se calcula cuánto pagar por una propiedad y cuánto invertir en la reforma?
Para calcular el número, el tiempo de obra es un factor influyente, tanto como lo son el precio de compra y el precio de venta.
Hay que analizar estas variables en conjunto, porque el resultado de la operación no depende solamente de cuánto se paga por la propiedad o de cuánto se puede obtener después de la reforma. El tiempo que demande todo el proceso también influye en el resultado final.
Por eso, antes de definir cuánto se puede pagar por una propiedad, es necesario tener una idea de la obra que se piensa realizar, cuánto puede demandar y cuál podría ser el precio de venta una vez terminada.
¿Qué rentabilidad puede dejar hoy una operación de flipping en Concordia?
El diferencial está en la oportunidad de mejora que se detecte.
En términos generales, una operación de flipping puede apuntar a rentabilidades de alrededor del 10% anual en dólares, aunque dependiendo de las características del proyecto, la oportunidad detectada, la inversión necesaria y el tiempo que demande la operación, ese resultado puede llegar al 20% o incluso más.
No es lo mismo obtener un determinado resultado en seis meses que en un año o más. El tiempo es una variable muy importante porque, mientras más se extiende el proceso, más puede afectar la rentabilidad anual de la inversión.
¿Cuánto debería durar una operación de flipping y cómo influye el tiempo en la rentabilidad?
Idealmente, lo menos posible. Depende de la reforma, porque el tiempo juega en contra, sobre todo en una obra.
Siempre se van a presentar imprevistos que, además de agregar tareas, alteran el plan de trabajo.
El análisis económico, el proceso de compra, el proyecto de arquitectura, el tiempo de obra… todas las variables influyen entre sí.
Para hacer la oferta hay que tener un proyecto y un presupuesto mínimamente esbozados. Es trabajo que se hace a riesgo, como toda inversión.
Por eso, el precio de compra es importante porque es la primera certeza.
¿Cuáles son los principales errores al hacer flipping por primera vez?
Lo peor es no tener un plan que te ordene, porque al actuar a ciegas se pierde el control de la situación.
Los principales riesgos son sobre-reformar o sub-reformar, hacer una inversión que no tenga retorno o llegar a un resultado que quede a medio camino.
También hay que proyectar un precio de venta, otro de materiales y personal, gastos de obra, etc., y si lo previsto no se ajusta con la realidad, hacer control de daños.
Cuanto mejor sea el plan, más fácil es tomar decisiones. Pero tampoco se puede pasar meses planificando porque se va el tiempo. Hay que encontrar un punto de equilibrio que sea operativo.
Por ejemplo, durante la etapa de compra es común que, si no tenés el ojo entrenado, algunas oportunidades se vendan antes de tomar la decisión de comprarlas.
Puede llevar más tiempo analizar si una propiedad realmente vale la pena y, cuando finalmente decidís, quizás ya se vendió.
¿Qué debería analizar alguien que hoy quiere invertir en una propiedad para remodelarla y venderla en Concordia?
Antes de comprar hay que tener idea de la obra que se piensa hacer y, con estos costos, un precio estimado de venta.
También, como propietario, decidir cuánto involucrarse en la obra.
Y en caso de hacerlo, informarse para tomar buenas decisiones.
Si hoy tuvieras que buscar una propiedad para hacer flipping en Concordia, ¿qué buscarías?
En principio, que no implique una gran inversión inicial y que la salida del negocio apunte lo más cerca del bolsillo del común de la gente.
Si empiezan a salir créditos hipotecarios de nuevo, constituyen un beneficio para este tipo de inversiones.
Una oportunidad que exige planificación
El flipping inmobiliario puede ser una alternativa para quienes analizan distintas formas de inversión, pero la entrevista deja una idea central: no alcanza con encontrar una propiedad barata.
La oportunidad está en entender qué se puede mejorar, cuánto cuesta hacerlo, cuánto tiempo llevará y qué valor puede tener el inmueble una vez terminado.
En definitiva, comprar, reformar y vender requiere mirar la operación completa antes de tomar la decisión de compra. Y, como señala Javier, cuanto mejor sea el análisis inicial, más herramientas habrá después para tomar buenas decisiones durante todo el proceso.
Desde Inmoblog Concordia agradecemos a Javier Queraltó por compartir su experiencia y explicar cómo analiza este tipo de proyectos en nuestra ciudad.
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